¿Es posible comprar una casa sin ahorro? Así funcionan las hipotecas al 100%

Comprar una vivienda se ha convertido en un objetivo cada vez más complicado por el aumento de su precio y las condiciones establecidas por los bancos tras la crisis financiera de 2008. De hecho, lo habitual es que, para una casa de 200.000 euros, se necesite un ahorro de 60.000 euros como mínimo para pedir una hipoteca. Pero ¿es posible comprar una casa sin ahorros?

¿Es posible comprar una casa sin ahorros?

Seguramente hayas oído hablar de las hipotecas al 100%, que algunos bancos ofrecen. Realmente es una opción de financiación interesante en algunos casos, pero también tiene mucha letra pequeña. Por eso, vamos primero a hablarte sobre estas hipotecas y sobre sus ventajas y desventajas.

Las claves de las hipotecas al 100%

La tasación

Ojo con la tasación, es lo que marca todo. El precio que el tasador establezca y el precio final pueden ser diferentes. El banco te concederá la financiación sobre el precio de tasación, no sobre el precio final. Seguramente, te preguntes ¿qué significa esto?

Pues significa que, si tú quieres comprar una casa que vale 200.000 euros, pero el tasador establece que su valor de mercado es de 180.000 euros, el banco te dará la financiación sobre los 180.000 y no sobre los 200.000. Así, el primer punto es que los precios coincidan o que el precio de tasación sea superior al final.

Impuestos y gastos

Imaginemos un supuesto en el que el precio final y el de tasación es el mismo. En este caso puedes pensar qué bien, me conceden el 100% y no necesito ahorros. Desgraciadamente, no es así. Tendrás que pagar los impuestos y gastos que equivalen a un 10% del valor final (que no de tasación de la vivienda).

Vamos que, si la casa vale 200.000 euros y la tasan en 200.000 euros, aun así tendrás que tener ahorrados 20.000 euros para poder afrontar el gasto tributario y de gestión que lleva implícito la compra de una vivienda.

El único supuesto en el que no tendrías que pagar nada es en el que el banco tase la casa por encima del valor real. Por ejemplo, si la entidad establece un valor de 220.000, y es lo que te conceden, no tendrás que aportar nada.

Los intereses

Aquí es donde viene el mayor problema. Este tipo de hipotecas suele llevar asociado un nivel de intereses más alto, salvo que tu profesión sea muy estable. Los bancos estudian tu perfil laboral y personal, en base a ello establecerán los intereses. Por ejemplo, para un funcionario los intereses serán menores. También lo serán para alguien con una profesión muy demandada en el mercado y con un trabajo estable con altos ingresos.

Pero, en líneas generales estas hipotecas pueden tener un interés de entre el 4% y el 6%. Frente al 2,5% o 3% que pueden tener las hipotecas convencionales. Puede parecer poca la diferencia, pero ni mucho menos lo es. Tanto así que puede significar que el ahorro entre un 2,5% y un 4,5% sea de casi 100.000 euros.

Los productos asociados

Para las hipotecas al 100%, los bancos suelen requerir que el hipotecado contrate seguros de vida, de hogar y otro tipo de productos que pueden encarecer el gasto final. Sin embargo, para otras hipotecas esta contratación es opcional y puede reducir el interés final, pero no sería obligatorio.

¿Qué requisitos debo cumplir para una hipoteca al 100%?

Los requisitos para que te concedan una hipoteca al 100% son, principalmente tres:

• Tener menos de 35 años

• Tener una situación laboral estable, un puesto de trabajo con alta demanda laboral o unos ingresos elevados de forma constante.

• Que el pago de la hipoteca mensual represente el 30% o menos sobre tus ingresos mensuales. Si ganas 2.000 euros al mes, la cuota para que te concedan el préstamo, debe ser igual o inferior a 600 euros.

¿Es mejor una hipoteca al 100% o al 80%?

Las hipotecas convencionales que conceden las entidades financian un máximo del 80% sobre el valor de tasación. Si puedes dar una entrada mayor, no pasa nada, de hecho, reducirá la cuota e intereses a pagar.

Dicho esto, vamos a verlo con un ejemplo sobre una vivienda de 200.000 euros y una hipoteca a 30 años.

En el caso de optar por la financiación al 100%, con un tipo de interés fijo del 4,5%, la cuota mensual sería de 1.013 euros. El coste total de la vivienda, sumando impuestos e intereses, sería de 384.680 euros. De los cuales, 164.680 serían en concepto de intereses y 20.000 en gastos e impuestos.

En el caso de una financiación del 80%, con un tipo de interés fijo del 2,5%, la cuota mensual fija sería de 632 euros. El coste total de la vivienda, sumando la entrada, los impuestos y gastos, así como los intereses sería de 287.588 euros. De los cuales, 227.588 serían los intereses más el capital (intereses de 67.588 euros), 40.000 euros de la entrada y 20.000 de impuestos y gastos.

La diferencia de coste entre una misma casa es 97.092 euros.

¿Y si tuvieran el mismo tipo de interés del 2,5%? En la primera opción (100% de financiación) pagaríamos 304.486 euros, frente a los 287.588 euros de la segunda opción. La diferencia sería de 16.898 euros. La cuota a pagar mensualmente sería de 790,24 en la primera y de 632 euros en la segunda.